Ist es ein Rechenfehler oder Absicht? Was das geplante GMG für den Energieausweis bedeutet, ist noch nicht abzusehen. Wir hoffen aber, dass die Chance genutzt wird, den vermeintlichen Berechnungsfehler von Leerständen im Energieausweis zu korrigieren.

Der lang angekündigt Gesetzesentwurffür das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ist nun für Ende April vorgesehen. Die Eckpunkte des GMG haben bereits für viel Diskussionsstoff gesorgt, doch zum Thema Energieausweis hält sich die Bundesregierung bisher bedeckt.

Wird ein möglicher Rechenfehler aus bestehenden Regelungen berücksichtigt? Genau diesen Punkt haben wir bei Energieausweis-Vorschau - EAV genauer analysiert.

Kurz gesagt: Die Auswirkungen sind oft gering. Sie können aber bei gut gedämmten Gebäuden mit viel Leerstand deutlich größer werden.

Wichtig ist: Wenn man sauber rechnet, könnte es künftig auch möglich sein, mehr Leerstand bei der Erstellung von Energieausweisen zuzulassen. Aktuell liegt die gesetzliche Grenze im Gebäudeenergiegesetz (GEG) bei 30 % Leerstand. Das führt in der Praxis immer wieder zu Problemen – zum Beispiel bei Gebäuden, die länger nicht vermietet waren.

Wie wird der Leerstand nach GEG berechnet?

Wenn Wohnungen leer stehen, sinkt der Energieverbrauch. Das betrifft neben der Heizung auch das Warmwasser. Damit Werte vergleichbar bleiben, wird ein Zuschlag berechnet – der sogenannte Leerstandszuschlag.

Das bedeutet konkret:
Bei 30 % Leerstand wird der gemessene Verbrauch für Warmwasser mit 1,3 multipliziert. 

Wieso ist die Berechnung falsch und was sollte das GMG ändern?

Die Rechnung wirkt auf den ersten Blick plausibel. Ist sie aber nicht.

Ein Gebäude mit 30 % Leerstand nutzt nur 70 % der normalerweise notwendigen Energie. Wichtig ist: Es darf nicht einfach „von 100“ gerechnet werden. Man muss „in 100“ zurückrechnen. Also vom tatsächlichen Anteil wieder auf den Gesamtwert hochgehen.

Kurz gesagt: Die Bezugsgröße ist aus unserer Sicht nicht korrekt gewählt.

Das bedeutet konkret:

• Falscher Ansatz:
  Verbrauch × 1,3
• Richtiger Ansatz:
  Verbrauch ÷ 0,7

Rechenbeispiel - wie groß ist der Fehler?

Ein Beispiel:
Ein Gebäude verbraucht 7.000 kWh Warmwasser bei 30 % Leerstand.

• Aktuelle Methode:
  7.000 × 0,3 = 2.100 kWh Zuschlag
• Korrekte Berechnung:
  7.000 ÷ 0,7 - 7.000 = 3.000 kWh Zuschlag

Die Differenz: 900 kWh

Die gute Nachricht: In vielen Energieausweisen fällt das im Endergebnis kaum auf.
Die schlechte Nachricht: Die Berechnung bleibt aus unserer Sicht ungenau und nicht ganz nachvollziehbar. Der Effekt steigt mit größeren Leerstandsfaktoren.

Ausweise nach GMG könnten schlechter ausfallen

Der Unterschied wirkt klein. Seine Wirkung kann größer sein.

Das bedeutet konkret:

• Energiekennwerte werden leicht verzerrt
• Die errechnete Energieeffizienzklasse kann sich hierdurch verändern
• Gebäude mit Leerstand lassen sich schlechter mit voll genutzten Gebäuden vergleichen

Wichtig ist: Eine Korrektur führt zu höheren und damit schlechteren Kennwerten im Energieausweis. Der Verbrauch wird realistischer dargestellt. Besonders relevant ist das bei gut gedämmten Gebäuden. Hier macht Warmwasser oft einen großen Anteil aus – teilweise bis zu 50 %.

Ein Beispiel:
Wenn bei einem gut gedämmten Gebäude zusätzlich hoher Leerstand vorliegt, etwa 30 % oder sogar 50 %, wird der Unterschied deutlich größer. Die Vergleichbarkeit zu ähnlichen Gebäuden ohne Leerstand geht verloren.

Kurz gesagt: Je besser das Gebäude und je höher der Leerstand, desto stärker wirkt sich der mögliche Fehler aus.

Unser Fazit: Korrekte Leerstandsberechnung im GMG wünschenswert

Eine korrekte Berechnung des Leerstandszuschlags sollte unserer Meinung nach problemlos im Zuge des GMGs umgesetzt werden können. Eventuell wäre es sogar möglich, dass dadurch die Grenze für den maximal zulässigen Leerstand (aktuell 30%) ansteigt und mehr Gebäude einen verbrauchsbasierten Energieausweis erhalten können.